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房地產市場供求關系發生重大變化 政策優化調整持續發力

日期:2023-9-13 10:18:07      瀏覽次數:

7月24日,中央政治局會議明確提出,“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”,隨后的一個多月,相關部委和各級地方政府積極落實會議精神,推出一系列政策“組合拳”,力度之大超出市場預期。


房地產政策優化調整,背景是房地產市場供求關系發生重大變化。具體發生哪些變化,背后的短期和中長期原因是什么?房地產政策優化調整需要注意哪些問題?本文將逐一進行梳理。


一、房地產市場供求關系發生重大變化


我國房地產市場在過去幾十年總體呈現上升態勢,未能經歷一個完整的調整周期。21世紀前20年,我國的房地產市場存在以下特征:

一是房價持續上漲。這種現象也是在多種因素綜合作用下形成的,如經濟高速發展、城鎮化水平快速提升、土地供應模式驅動等。房價的長期上漲,強化了居民對于房價持續上漲預期,進一步推動了市場的火熱。

二是房企快速擴張,“三高”模式受到熱捧。高杠桿、高周轉、高負債的“三高”模式成為房地產發展的典型模式,房企持續通過高周轉追求市場規模,部分房企債務規模過大,房地產市場過度金融化。

三是政策調控以“緊縮性政策”為主,但市場熱度居高不下。從2010年發布限購政策開始,到2016年中央提出“房住不炒”定調,房地產相關政策持續加碼,如限購、限貸、限價、限售等,但市場熱度仍居高不下。直到2020年“三道紅線”等政策出臺,房企被按住“剎車鍵”,市場周期進入下行區間。


當前,我國房地產市場供求關系發生重要變化,市場格局將會進一步重塑。究其變化原因可以分為短期和長期兩方面。


從短期原因看,一是需求端基本面下滑。經濟增速和居民收入增速放緩,居民購買力不足,需求端受到影響。

二是供給端輸血不足。在強硬的降杠桿政策下,房企暴雷潮不斷蔓延,供給端處于深度調整期。據Wind數據和公開資料顯示,目前已有近60家房地產企業出現違約事件,房企缺少新的融資渠道,同時需要降低杠桿,疊加停工等因素導致的市場銷售下滑,房企缺少自我造血機制。

三是市場預期發生變化。居民對于房價能夠“持續上漲”的預期被打破,疊加信心不足,同時當前我國房價租金比也已處于高位,居民購房的動力也相應大幅減弱。


從中長期原因看,一是人口增速放緩,人口老齡化趨勢逐漸明顯,長期住房需求基本面發生變化。從2022年開始中國人口首次出現負增長,青中年人口比例下降,老年人口比例上升。人口結構的變化將會使得長期住房需求基本面發生變化。

二是城鎮化進程放緩,住房供給逐步飽和。2022年末我國常住人口城鎮化率為65.22%,雖比2021年提高0.9個百分點,但較2021年1.3個百分點的增速相比仍在減緩。此外,我國家庭住房套戶比已接近1.1,住房供給整體達到平衡,但不同城市可能面臨分化不均問題。

三是房地產供給側需要新發展模式,權益型投資將占據更大比例。當前我國房地產市場已逐步由增量向存量轉變,此前房企的“三高”模式已不再適應新形勢,新發展格局下權益型融資工具將發揮更大作用,如REITs,居民可通過REITs享受到不動產增值收益,也自然影響到房地產市場供需兩端。


二、房地產政策持續優化中


自7月份關于“房地產市場供求關系發生重大改變”這一表述以來,中央及地方關于房地產政策也在不斷優化。整體來看,政策變化主要體現在需求側和供給側兩方面。


(一)需求側方面,側重于滿足居民剛性和改善性需求

第一,推動“認房不認貸”政策落地,大力促進改善性住房需求,降低購房成本。8月18日,住建部、央行、金融監管總局三部門聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。截至目前,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,以及南寧、蘇州、重慶、長沙、成都、鄂州、佛山、江門、惠州、東莞、武漢、中山、珠海等諸多二三線城市已經落實“認房不認貸”。

第二,下調首付比例、存量房貸利率,進一步降低居民購房首付壓力及還貸成本。8月31日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,首付比例及存量房貸利率的下調將有效節約購房人成本支出,有利于擴大消費和投資,同時還有利于緩解提前還貸現象,對于多方均為利好。

第三,稅收優惠政策,主要包含降低契稅、換購退還個稅等。稅務總局7月20日出臺《支持協調發展稅費優惠政策指引》,其中包含19條有關購房環節稅費優惠政策。此外,財政部、稅務總局、住建部8月25日進一步針對換購住房群體實施退還個稅政策。


(二)供給側方面,側重于優化住房供給結構,保障房企合理融資需求

第一,優化住房供給結構,積極推動超大特大城市城中村改造、構建保障性租賃住房體系等。7月21日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。城中村改造對于民生改善、擴大內需、優化房地產行業格局、推動城市高質量發展具有重要意義。此外,租賃住房體系建設也是各方關注要點,城中村改造對于推動大型城市租賃住房體系也具有一定的促進作用。

第二,全力推進“保交樓”、保障房企合理融資需求。主要包含“金融十六條”兩項核心政策延期、上市房企再融資限制突破等政策?!敖鹑谑鶙l”中關于房企存量融資合理展期、向專項借款支持項目發放的配套融資不調整風險分類等相關政策存在適用期限的統一延長至2024年12月31日,有利于緩解房企到期還款壓力,同時也進一步保證房企“保交樓”進度。此外,證監會在8月27日統籌一二級市場優化IPO、再融資監管安排時,還重點強調了“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制”,進一步加大了對房地產市場的支持力度。


三、總結與展望


房地產市場供求關系發生重大變化,意味著舊的房地產開發模式已經終結,在新的供求關系下不僅需要出臺新的適配性政策措施,還需要探索新的發展模式。本輪政策優化將會對市場起到一定的穩定恢復作用,具體實施效果及可持續性還需后續進一步觀察。


但在政策優化及市場轉變過程中,應當注意以下幾點:

第一,進行供給側改革,應當發揮資金和產業力量,需要摒棄高負債的模式,發揮權益型融資工具的作用。房地產供給側的深度改革需各利益相關方共同推動,如房企、銀行、地方政府等,在摒棄舊模式的同時應充分發揮產融結合的優勢,不斷擴大權益型融資比例。第二,穩定居民預期,通過解除限購、“認房不認貸”等一系列政策組合拳持續釋放剛需和改善型需求,通過降低首付、降低貸款利率降低購房成本。中國居民家庭資產中房產比例居全球首位,穩定居民預期是本輪建立新均衡的重點,也是經濟發展、刺激消費的有力保證。

第三,建立更加全面的“租購并舉”體系,提高居民證券化參與程度,防止再次出現房產投資、投機過度扭曲市場均衡。鼓勵居民在REITs市場參與分享不動產收益,進一步擴大REITs資產類別,包含更多的消費型基礎設施、市場化租賃住房,在REITs體系完善中加強對于個人投資者的保護和公平性的考量。




文章來源: 中國房地產報公眾號

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